Tescile zorlama davası; bir diğer adı ile ferağa icbar davası, taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran bir hukuki ilişki bulunmasına rağmen malikin mülkiyeti devretmemesi durumunda mülkiyetin devredilmesi amacı ile açılan bir davadır. İşbu makalemizde bu dava türünü, davanın genel özelliklerini ve ferağa icbar davasına ilişkin önemli hususları inceleyeceğiz.

Tescile Zorlama Davası Nedir?

Tescile zorlama davasının diğer bir adı ferağa icbar davasıdır. Bu davada, taraflar arasında geçerli olan bir hukuki ilişki vardır. Bu hukuki ilişki mülkiyeti devir borcu doğurmaktadır. Ancak malik mülkiyeti devretmemektedir. İşte bu durumda şartlar oluştuğu takdirde tescile zorlama davası açılacaktır. Tescile zorlama davası, Türk Medeni Kanunu‘nun [1] 716/1 Maddesinde;

• “Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.”

Şeklinde düzenlenmektedir.

Tescile Zorlama (Ferağa İcbar) Davasının Koşulları Nelerdir?

Ferağa icbar davasının koşulları şunlardır:

• Taşınmazın mülkiyetinin devrini istemeye geçerli bir hukuki sebep bulunmalıdır.
• Borçlu, haklı bir neden olmaksızın tescil talebini reddetmelidir.
• Mülkiyeti devir borçlusu o anda taşınmaza malik olmalıdır.

1- Geçerli Bir Hukuki Sebep Ne Anlama Gelir?

Ferağa icbar talep edebilmek için ilk koşul geçerli bir hukuki sebep koşuludur. Bu hukuki sebep mülkiyeti devir borcu yaratmalıdır. Örneğin; anlaşmalı boşanma protokolü, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gibi sözleşmeler mülkiyeti devir borcu yaratabilecektir. Ayrıca bu sözleşmelerin geçerli olması gerekmektedir. Dolayısıyla kural olarak sözleşmede bir şekil şartı mevcut ise bu şekil şartına uygun ve geçerli bir sözleşmenin varlığı aranacaktır. Ancak kural bu olmakla birlikte, davalı şekle aykırılığı dürüstlük kuralına ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı bir biçimde öne sürdüğü takdirde mahkeme tarafından tescil kararı verilmesi makul olacaktır.

2- Haklı bir Neden Olmaksızın Tescil Talebinin Reddi Nedir?

Tescile zorlama davasının bir diğer şartı da haklı bir neden olmaksızın maliğin tescil talebini reddetmesidir. Dolayısıyla haklı bir neden olduğu takdirde mahkeme, tescile zorlama davasının kabulüne karar vermeyecektir. Ayrıca davaya konu olan taşınmaz devredilebilir nitelikte olmalıdır [2] .

3- Mülkiyeti Devir Borçlusunun Taşınmaza Malik Olması Ne Demektir?

Ferağa icbar davasının kabul edilebilmesinin bir diğer şartı, mülkiyeti devir borçlusunun taşınmaza malik olmasıdır. Dolayısıyla dava açıldığı anda taşınmazı devir borçlusunun malik olması gerekmektedir. Haciz durumunda mülkiyeti devir borçlusu haczin gerçekleşmesinden önce tasarrufun kısıtlanması şerhi vermiş ise davayı açabilecektir.

Tescile Zorlama Davasında zamanaşımı Nedir?

Tescile zorlama davası, zamanaşımına tabi bir dava türüdür. Ferağa icbar davasında zamanaşımı süresi, devir talebine dayanak olan hukuki ilişkiye göre belirlenecektir. Örneğin taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak tescile zorlama davası açılmışsa zamanaşımı 10 yıl olacaktır. Zira Türk Borçlar Kanunu’nun [3] 146. Maddesi:

“Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.”

Hükmüne haizdir. Buna karşın özel bir hüküm bulunduğu takdirde tescile zorlama talep edilen sözleşmenin türüne göre zamanaşımı süresi belirlenecektir. Örneğin ön alım hakkına dayalı bir tescile zorlama davası varsa Türk Medeni Kanunu‘nun 733/4 maddesi gereğince tescile zorlama davasında zamanaşımı 3 ay ve her halde 2 yıl olarak kabul edilecektir.

Tescile Zorlama (Ferağa İcbar) Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Tescile zorlama davasında görevli ve yetkili mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘ndaki [4] kurallara göre belirlenecektir. Görev ve yetki kurallarına göre, Tescile zorlama davasında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Örneğin uyuşmazlık bir ticari iş niteliğinde ise ticaret mahkemesi görevli olacaktır. Yine işlem bir tüketici işlemi niteliğinde olduğu takdirde tüketici mahkemesi görevli olacaktır. Tescile zorlama davasında yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dolayısıyla görevli mahkeme belirlendikten sonra taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılacaktır.

Tescile Zorlama Davasında İspat Yükü

Tescile zorlama davasında ispat yükü davacıdadır. Zira Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 190/1 Maddesi:

“İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.”

Hükmüne haizdir. İşbu sebeple ferağa icbar davasında ispat yükü davacıdadır. Davacı, davalı ile arasında taşınmaz mülkiyetini devir borcu bulunan bir hukuki işlem bulunduğunu, davalının haklı bir sebebi bulunmaksızın taşınmazın mülkiyetini devretmediğini ve davalının malik olduğunu ispatlamakla mükelleftir.

Tescile Zorlama Davasına İlişkin Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı

Yargıtay İç­ti­ha­dı Bir­leş­tir­me Bü­yük Ge­nel Ku­ru­lu 1987/2 E., 1988/2 K. Sayılı Kararında [5] :

 “… 1965 yılında Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ülkemiz inşaat sektöründe hızlı bir ilerleme kaydedilmiş, eskiden hiç görülmeyen “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak adlandırılan yaygın bir sözleşme türü doğmuştur. Bu sözleşmelerle müteahhit ( yüklenici ), arsa ( iş ) sahibinin arsası üzerinde inşaat yapmayı üstlenmekte, buna karşılık inşaat bitince kendisine devir edilecek olan bazı daireleri ( bağımsız bölümleri ) bedel olarak almaktadır. Ancak, müteahhit daha inşaata başlar başlamaz ileride mülkiyeti iş sahibi tarafından kendisine devredilecek olan bağımsız bölümleri, yapacağı inşaatın finansmanı için üçüncü kişilere geçersiz sözleşmelerle satmaktadır. Veyahutta bazı müteahhitler mülkiyeti kendilerine ait bulunan taşınmaza Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere inşaat yapımı sırasında inşaatı tamamlayabilmek için gerekli parayı temin amacıyla aynı şekilde geçersiz sözleşmelerle ve ileride satışa konu bağımsız bölümün tapusunu vereceği hususunda karşı tarafta tam bir güvence yaratarak satışlar yapmaktadırlar. İşte bu şekilde Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması; genellikle, aslında bağımsız bölümün satış bedeli satım tarihi itibariyle uygun bulunduğu ve satıcı satış bedelinden inşaat sırasında yararlandığı halde, bu arada alıcının ödemiş olduğu para değerinin enflasyon nedeniyle oldukça düşmesinden, buna mukabil satılan bağımsız bölümlerin değerlerinin tapuda devir edileceği zaman da fahiş oranda artmış bulunmasından ileri gelmektedir. Başka bir anlatımla, bunları düşünen satıcı ( müteahhit ) sözleşmeden sıyrılmanın yollarını aramakta ve yasanın öngördüğü resmi şekil şartına sığınarak mülkiyeti devir borcundan kacınmaktadır. Satıcının bu tutumu ise; açıkça, şekil mecburiyeti koyan yasa hükmünden bu hususta korunmaya layık bir yararı olmaksızın yararlanmaya çalışma teşkil eder ve onun hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralını duraksamaya yer vermeyecek şekilde ihlal ettiğini gösterir. Oysa MK.nun 2 nci maddesinin ikinci fıkrasıyla, suistimal karakteri doğrudan doğruya aşikar olan hallerde hakların istimali kanuni himayeden mahrum bırakılmıştır. Böyle uyuşmazlıklarda, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı değil, şekil şartı kuralı ihmal edilebilir. Zira İsviçreli Prof. MERZ`in de dediği gibi ( Medeni Kanun Şerhi art. 2, Nr. 21 ), şekli hukuktaki hakkı maddi adalet düşüncesi ve gerekleri sınırlar onu gerçek ölçülerine götürebilir; gerçek hak korunur, şekli veya görünen hak korunmaz. Gerçekten şekle ilişkin hükmün gayesi dışında menfaat temini yoluna gidilmek istenildiği durumlarda yargı hassas olmaya mecburdur. Zira hukuk ancak, meşru menfaatlerin tatminine yarar; başka bir şeye yaradığı takdirde ise mevcudiyet sebebini kaybeder. Öte yandan Medeni Kanunun 4. maddesi hükmüyle de hakim, adalete uygun karar vermeye çağırılmaktadır. O, menfaatlerin doğru ve adil bir muvazenesini yapmak ve gerçekleri gözetmek zorundadır.
 
Açıklanan nedenlerle, içtihadı birleştirmenin konusu uyuşmazlıklarda ve onunla sınırlı olmak üzere, olayın özelliğine göre hakimin Medeni Kanunun 2nci maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği sonucuna varılmıştır….”

Kaynakça

[1] Türk Medeni Kanunu, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, Erişim Adresi: www.mevzuat.gov.tr , Erişim Tarihi: 30.01.2025.

[2] TEKİNAY, Selahattin Sulhi/AKMAN, Sermet/ BURCUOĞLU, Haluk/ALTOP, Atilla: Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, 5. Baskı, İstanbul 1989.

[3]Türk Borçlar Kanunu, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, Erişim Adresi: www.mevzuat.gov.tr , Erişim Tarihi: 30.01.2025.

[4] Hukuk Muhakemeleri Kanunu, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, Erişim Adresi: www.mevzuat.gov.tr , Erişim Tarihi: 30.01.2025.

[5] Yargıtay İç­ti­ha­dı Bir­leş­tir­me Bü­yük Ge­nel Ku­ru­lu 1987/2 E., 1988/2 K. Sayılı Kararı, Yargıtay İçtihat Merkezi, Erişim Adresi: www.yargitayictihatmerkezi.gov.tr , Erişim Tarihi: 30.01.2025.

Son Yazılarımız

• Gözaltı Nedir? Gözaltı Süresi, Haklar, İfade Süreci ve Avukat Desteği (2026 Güncel Rehber)
• Kaçakçılık Suçunda CIF Kıymeti ve Gümrüklenmiş Değer (2026)
• Anlaşmalı Boşanma Protokolü Nasıl Hazırlanır? (2026)
• Şikayete Tabi Suçlar Nelerdir? | 2026 Güncel Liste ve Rehber
• Velayetin Değiştirilmesi Davası: Şartları ve Süreci