KAÇAK YAPI YIKIM KARARI VE İDARİ PARA CEZASI

Mülkiyet hakkı, anayasamızda ve uluslararası hukuk metinlerinde temel haklar sınıfında yer alan çekirdek bir haktır. İdare, mülkiyet hakkını kamu yararı amacıyla ve sadece kanunla sınırlandırır. İdarenin aldığı kaçak yapı yıkım kararı, mülkiyet hakkını doğrudan sınırlamaktadır. Bu nedenle yıkım kararı, idari işlemin en tipik ve karakteristik örneğini temsil etmektedir. Yıkım kararı idarenin bir kolluk faaliyetidir. Dolayısıyla idare, kamu düzeninin bozulmasına engel olmak amacıyla bu kolluk yetkisini kullanmaktadır. Zira kolluk faaliyetinin amacı kamu düzenini korumak ve bozulan düzeni yeniden sağlamaktır. Ruhsata aykırı veya tamamen ruhsatsız bir yapıyı idare yıkacaktır. Ancak idare bu faaliyeti yerine getirirken ölçülülük ilkesine uymak zorundadır. Yapı ruhsatı vermek de idarenin asli ve sürekli bir kamu görevidir. İdare, temel hak ve özgürlüklerin özüne dokunmadan bu işlemleri gerçekleştirmekle mükelleftir.

Yapı ve Bina Kavramları Arasındaki Farklar

İmar hukuku, yapı ve bina kavramlarını birbirinden ayırmaktadır. İmar Kanunu madde 5, yapı kavramını tanımlamaktadır. Böylelikle yapı; karada ve suda, daimi veya geçici, resmi veya özel, yeraltı ve yerüstü inşaatları ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit veya hareketli tesislerdir. Bina kavramı ise daha dar bir kapsam taşımaktadır. İmar Kanunu madde 5, binayı kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri, oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasını sağlayan yapılar olarak ifade etmektedir. Dolayısıyla her bina bir yapıdır. Ancak her yapı bir bina değildir. Yüzme havuzu, elektrik direği, bahçe duvarı, köprü ve iskele yapı sayılır. Fakat bunlar bina niteliği taşımaz. İdare, yıkım kararı alırken bu ayrımı dikkate alacaktır. Yıkım kararının konusu hem yapı hem de bina olabilir.

Ruhsat Gerektirmeyen İstisnai Durumlar

Her inşaat faaliyeti ruhsat gerektirmemektedir. Örneğin İmar Kanunu madde 21, bazı basit tamir ve tadilatları ruhsattan muaf tutmaktadır. Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme, tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ruhsat gerektirmez. Çatı onarımı ve kiremit aktarılması işlemleri de bu istisna kapsamındadır. Bu işlemler yapının taşıyıcı unsurunu etkilemez. İdare, taşıyıcı sistemi etkilemeyen bu tadilatlar için yıkım kararı veremez. İdare ayrıca balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamalarını da ruhsata tabi tutmaz. Bahçe duvarı, baca, saçak gibi elemanların tamiri de idare izni gerektirmez. Ancak yapı inşaat alanını değiştiren, emsale konu alanı artıran veya taşıyıcı unsuru etkileyen işlemler esaslı tadilat sayılır. İdare, esaslı tadilatları mutlak surette ruhsata tabi tutmaktadır.

İdarenin Denetim ve Tespit Yetkisi

İdare, ruhsat alınmadan yapıya başlandığını veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığını tespit edecektir. Ayrıca idare, fenni mesulün ihbarı üzerine veya herhangi bir şekilde bu durumu öğrenmektedir. Belediye veya valilik, o andaki inşaat durumunu derhal tespit edecektir. İdare görevlileri, yapı mahalline giderek hukuka aykırılığı tutanak altına alacaktır. Bu belgeye “yapı tatil zaptı” veya “yapı tatil tutanağı” adını veririz. Yapı tatil tutanağı, henüz bitmemiş inşaatlarda tanzim edilmektedir. Bu tutanak inşaatın durdurulması sonucunu doğuracaktır. İnşaat tamamlanmış ise idare “yapı tespit tutanağı” düzenler.

Yapı Tatil Tutanağının Zorunlu Unsurları

İdare, yapı tatil tutanağını usulüne uygun düzenlemek zorundadır. Usulüne aykırı tutanak, idari para cezasını ve yıkım kararını hukuka aykırı kılacaktır. Danıştay, yapı tatil tutanağında bulunması gereken unsurları açıkça belirtmektedir. Tutanak, yapının o anki durumunu somut ve ayrıntılı bir biçimde belirlemelidir. İdare elemanları, aykırılıkları resim, kroki ve yazı ile net olarak ifade eder. Aykırı olan kısımların yüzölçümünü tutanağa mutlaka yazmalıdır. İdare, yapının mühürlendiğini ve inşaatın derhal durdurulduğunu tutanakta belirtir. İdare görevlileri, yapı tatil tutanağını yapı yerine asar. Bu işlem, yapı sahibine tebligat yerine geçecektir. Ayırca idare, tutanağın bir nüshasını da bağlı olunan muhtara bırakacaktır. Tutanağı düzenleyen fen elemanları ve yapı sahibinin hazır bulunması halinde tutanağı imzalar. Yapı tatil zaptında, malikin başvurabileceği idari veya yargısal yollar ve süreleri mutlaka yer almalıdır. Anayasa madde 40, devlete bu zorunluluğu yüklemektedir. Bu unsurları taşımayan tutanak geçersiz sayılır. İdare, böyle bir tutanağa dayanarak yıkım kararı alamayacaktır.

İdare, yapı tatil tutanağında “yıkım” ifadesine açıkça yer vermelidir. Dolayısıyla sadece “gerekli işlemlerin yapılacağı” şeklinde belirsiz bir ifade kullanırsa, mahkemeler bu tutanağı ve ona bağlı yıkım kararını iptal edecektir.

Yapı Tatil Tutanağının İptali Davası

Yapı tatil tutanağı, kesin ve yürütülebilir bir idari işlemdir. İlgili kişi, yapı tatil tutanağını tek başına iptal davasına konu edebilir. Danıştay, yapı tatil tutanağının inşaatı durdurucu niteliğe sahip olduğunu kabul eder. Bu tutanak, malikin hukuksal durumunu tek başına etkiler. Dava açma süresi, idarenin tutanağı yapı yerine asması ile başlayacaktır. Yapı tatil tutanağına karşı dava açma hakkı, sadece yapı sahibine ait değildir. Kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve yapı müteahhidi de menfaat ihlali gerekçesiyle iptal davası açabilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesinde açılacaktır.

Ruhsata Uygun Hale Getirme Süresi

İdare, yapıyı mühürleyip inşaatı durdurduktan sonra yapı sahibine bir süre tanıyacaktır. İmar Kanunu madde 32, yapı sahibine yapısını ruhsata uygun hale getirmesi veya ruhsat alması için en çok bir ay süre verecektir. Şayet süre verilmişse yapı sahibi, bu bir aylık süre içinde eksiklikleri gidermelidir. İdare, inceleme yapar ve aykırılığın giderildiğini anlarsa mührü kaldıracaktır. Böylelikle idare inşaatın devamına izin verecektir. İdare, ruhsata bağlanması mümkün olmayan yapılar için süre vermek zorunda değildir. Örneğin, imar yoluna tecavüzlü olan ve ruhsata bağlanması imkansız bir yapı için idare süre vermeden yıkım kararı alabilir. Mahkemeler bu uygulamayı hukuka uygun bulacaktır.

Kaçak Yapı Yıkım Kararı Alınması ve Uygulanması

Yapı sahibi, verilen süre içinde ruhsat almaz veya yapıyı mevzuata uygun hale getirmez. Bu durumda idare ruhsatı iptal edecektir. Belediye veya valilik, encümen veya il idare kurulu kararını takiben yapıyı yıktıracaktır. İdare, yıkım masraflarını yapı sahibinden tahsil edecektir. Yıkım kararı, idarenin başvurduğu en son çaredir. İdare, öncelikle yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmenin yollarını araştırmalıdır. İdare, encümen veya il idare kurulu dışında bir makamın kararıyla yıkım işlemi gerçekleştiremez. Yetkisiz makamın aldığı yıkım kararını mahkeme derhal iptal edecektir.

Kaçak Yapı Yıkım Kararı Gerekçe ve Hukuki Neden

İdare, yıkım kararını mutlak surette gerekçeli alır. İdare, hukuki nedeni doğru tespit eder. Gerekçede gösterilen neden gerçeğe uygun olmalıdır. Yıkım kararının hukuka uygunluğu, sadece encümen kararına değil, yapı tatil tutanağının sıhhatine de bağlıdır. İdare, kısmi aykırılıklarda sadece aykırı kısmın yıkımına karar verir. İdare, ruhsata uygun olan kısımları yıkamaz. Örneğin, iki katlı ruhsatlı bir binaya kaçak çıkılan üçüncü kat tespit edilir. İdare sadece üçüncü kat için yıkım kararı alır. İdare tüm binayı mühürler veya yıkarsa, idare mahkemesi bu işlemi ölçülülük ilkesi gereği iptal edecektir.

İdari Para Cezasının Hukuki Niteliği

İdare, imar düzenini ihlal eden eylemler sebebiyle yargısal bir makama başvurmadan para cezası uygulayacaktır. İmar Kanunu madde 42, ruhsatsız veya ruhsata aykırı inşa edilen yapılar için idari para cezasını düzenlemektedir. İdari para cezaları makamlar tarafından verilir ve idari işlem niteliğindedir. Encümen, mevzuata aykırılığı tespit ettiği tarihten itibaren on iş günü içinde para cezası kararını alacaktır. Ancak bu on günlük süre bağlayıcı değildir. İdare bu süreyi geçirse dahi para cezası verebilmektedir. İdari para cezası, caydırıcılık amacı taşımaktadır.

Cezaların Şahsiliği İlkesi ve Yanlış Muhatap Sorunu

Ceza sorumluluğu şahsidir. İdare, işlemediği bir fiilden dolayı kimseye ceza veremez. İmar para cezası, yapının sahibine, yapı müteahhidine veya fenni mesule verilecektir. “Yapı sahibi” kavramı, taşınmazın maliki anlamına gelmez. Anayasa Mahkemesi ve Danıştay içtihatları, “yapı sahibi” ibaresinden “mevzuata aykırı yapıyı fiilen inşa eden kişi”yi anlar. İdare, ruhsatsız yapıyı bizzat inşa eden kişiyi araştırıp bulmak zorundadır. İdare, sadece tapu kayıtlarına bakarak mülk sahibine ceza kesemez. Örneğin, kiracı dükkanda ruhsata aykırı bir fırın veya havalandırma inşa eder. İdare, bu durumda kiracıya ceza kesmelidir. İdare, mülk sahibine ceza verirse, idare mahkemesi cezaların şahsiliği ilkesi gereğince bu işlemi iptal edecektir. Suç ve cezada şahsilik ilkesi gereği, idarenin fiili işleyeni açık ve net olarak tespit etmesi şarttır.

Para Cezasının Hesaplanma Yöntemi ve Çarpanlar

İdare, para cezasını hesaplarken matematiksel ve net kriterler kullanmaktadır. Temel para cezası; yapı inşaat alanı, yapı sınıfı ve grubu dikkate alınarak metrekare üzerinden hesaplanacaktır. İdare, aykırılıktan etkilenen alanı metrekare olarak belirler. İdare, bu temel cezaya bazı artırım nedenlerini uygular. İmar Kanunu madde 42/c bendi bu artırım oranlarını açıkça saymaktadır:

• Yapı hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati olmadan yapılmışsa ceza %30 artırılacaktır.
• Kamuya veya başkasına ait parselde yapılmışsa ceza %40 artırılacaktır.
• Uygulama imar planında “Kamu Tesisi veya Umumi Hizmet Alanı” ise ceza %60 artırılacaktır.
• Can ve mal emniyetini tehdit ediyorsa ceza %100 artırılacaktır.
• Uygulama imar planı bulunan bir alanda yapılmışsa ceza %20 artırılacaktır.
• Yapılaşmaya yasaklanmış alanda yapılmışsa ceza %80 artırılacaktır.
• Ruhsatsız ise ceza %180 artırılacaktır.

İdare, bu artırımları temel cezaya ilave edecektir. Ayrıca, hesaplama yaparken bu kriterleri yanlış uygularsa veya şartları oluşmadığı halde artırım yaparsa, mahkeme sadece hukuka aykırı artırım kısmını iptal edecektir. İdare, aynı parselde birden fazla kaçak yapı tespit ederse, her bir yapı için ayrı ayrı para cezası kesecektir. Dolayısıyla tek bir yapı gibi toplu ceza kesemez.

Türk Ceza Kanunu Madde 184 Kapsamı

Türk Ceza Kanunu madde 184, imar kirliliğine neden olma suçunu düzenlemektedir. Zira kanun koyucu, bireylerin sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkını korumayı amaçlamaktadır. Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılacaktır. Soruşturmanın başlaması için idare, bu suçu işleyenler hakkında Cumhuriyet savcılığına suç duyurusunda bulunacaktır. Suçun konusu, belediye sınırları veya özel imar rejimine tabi yerlerde bulunan binalardır. İdare, belediye sınırları dışındaki kaçak binalar için TCK madde 184 kapsamında işlem başlatamaz. Suçun maddi konusu “bina”dır. İstinat duvarı, havuz veya bahçe duvarı gibi yapılar bina niteliği taşımaz. Yargıtay, yapının bina vasfına ulaşıp ulaşmadığının bilirkişi raporuyla tespit edilmesi yönünde kararlar vermektedir.

Suçun Manevi Unsuru ve İştirak

İmar kirliliğine neden olma suçu, sadece kasten işlenmektedir. Taksirle işlenmesi mümkün değildir. Yani fail, inşa ettiği yapının ruhsatsız veya ruhsata aykırı olduğunu bilerek ve isteyerek hareket etmektedir. İdare yetkilileri, suça konu yapıyı tespit edecektir. Binayı fiilen yapan ustalar, kalfalar ve işçiler, binanın ruhsatsız olduğunu biliyorlarsa fail olarak ceza alacaklardır. Dolayısıyla suç iştirak halinde işlenebilir. Ancak arsayı temin eden kişi (yaptıran) ile inşaatı gerçekleştiren kişi (yapan) aynı suç kapsamında ayrı ayrı asli fail kabul edilir, müşterek fail sayılmazlar.

Şantiyeye Elektrik ve Su Bağlanması Suçu

TCK madde 184/2, yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişiyi cezalandırmaktadır. Şayet idare veya ilgili kurum görevlisi bu hizmetlere müsaade ederse bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası alacaktır. TCK madde 184/3 ise, yapı kullanma izni alınmamış binalarda sınai faaliyetin icrasına müsaade eden kişiyi cezalandırmaktadır. Bu fiiller için de iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası öngörülür.

TCK Madde 184/5 – Etkin Pişmanlık

Kanun, imar kirliliği suçunda özel bir etkin pişmanlık hali düzenlemektedir. Kişi, ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yaptığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirirse etkin pişmanlıktan yararlanacaktır. Bu durumda kişi hakkında kamu davası açılmaz. Ayrıca açılmış olan kamu davası düşecektir. Dolayısıyla mahkum olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkacaktır. Ayrıca failin, bizzat bu aykırılığı gidermesi gerekir. İdare veya mahkeme, failin aykırılığı tamamen giderdiğini tespit ettiğinde bu hükmü uygulayacaktır. Bu hüküm, adeta bir genel af niteliği taşır ve faili tüm ceza sonuçlarından kurtarır.

İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi Etkisi

İdare, 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesi ile İmar Barışı uygulamasını getirmiştir. 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için “Yapı Kayıt Belgesi” alınabilir. Yapı Kayıt Belgesi, ruhsatsız veya ruhsata aykırı inşa edilen binaların kullanımına izin vermektedir. Dolayısıyla idare, yapı kayıt belgesi alan binalar için alınmış yıkım kararlarını iptal edecektir. Ayrıca idare, henüz tahsil edilemeyen idari para cezalarını da iptal edecektir. Yapı Kayıt Belgesi, kentsel dönüşüm uygulamasına veya yapının yeniden yapılmasına kadar geçerliliğini koruyacaktır. İdare, yapı kayıt belgesi bulunan yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanmasına izin verecektir. Bu belge, yapıyı hukuka uygun hale getirmez ancak hukuki bir statü kazandırır ve yaptırımları durdurur.

Kaçak Yapı Yıkım Kararı İptal Davası Görevli Mahkeme ve Dava Stratejisi

İdare, yıkım kararı ve idari para cezasını aynı encümen kararıyla almaktadır. İlgili kişi, bu kararların iptali için İdare Mahkemesinde dava açacaktır. Ayrıca iptal davalarında “Yürütmenin Durdurulması” talebi kritik önem taşımaktadır. İdare Mahkemesi, yapının ruhsata bağlanma imkanını ve yapı tatil tutanağının usulüne uygunluğunu öncelikle inceleyecektir. İdare, fiili işleyeni yanlış tespit etmişse veya tutanağı usulsüz düzenlemişse mahkeme işlemi iptal edecektir. İdari para cezaları için Kabahatler Kanunu hükümleri geçerlidir, ancak yıkım kararıyla birlikte tesis edilen para cezalarının iptal davası İdare Mahkemelerinde görülecektir. İdare, aynı eylem için hem TCK kapsamında suç duyurusunda bulunur hem de idari para cezası keser. İlgili kişi ceza mahkemesinde beraat etse bile, idari yaptırımın hukuki denetimi İdare Mahkemesince bağımsız olarak yapılacaktır.

Kaçak Yapı Yıkım Kararı İle İlgili Sıkça Sorulan Sorular