Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu‘nun [1] 351. Maddesinde düzenlenmektedir. İşbu maddede belirtilen şartlar sağlandığı takdirde yeni malik, ihtiyaç duyduğu konut veya çatılı iş yerinin tahliyesini talep edebilecektir. Bu davaya gereksinim sebebiyle tahliye davası da denilmektedir. İşbu makalemizde yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliyeye ilişkin şartları, davada görevli ve yetkili mahkemeyi, davaya ilişkin özel hususları inceleyeceğiz.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?

Yeni malik, Türk Borçlar Kanunu‘nun 351. Maddesi uyarınca ihtiyaç duyduğu konut ve çatılı iş yerinde bulunan kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Mezkur madde;

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Şeklindedir. Görüleceği üzere yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası, malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının ortaya çıkması sonucunda açılabilen bir davadır. Esasen bu yönüyle konut ihtiyacı sebebiyle tahliye ile aynıdır. Ancak yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası TBK m. 351’de düzenlenmektedir. Ayrıca bu davanın açılabilmesi için yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Ardından da 6 ay sonra tahliye davası açabilecek ve konutun tahliyesini talep edebilecektir. Ayrıca dilerse 6 aylık süreyi kullanmayıp, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da taşınmazın tahliyesini talep edebilecektir.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası, yeni malik tarafından kiracıya açılan ve birtakım şartlara bağlı olan bir davadır. Dolayısıyla yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için bu şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu davanın şartları şunlardır:

• Taşınmaz, kira sözleşmesinden sonra iktisap edilmelidir: Bu şartlardan ilki taşınmazın kira sözleşmesinden sonra iktisap edilmesidir. Yani yeni malik, evin mülkiyet hakkını kira sözleşmesinin ardından edinmelidir.
• Kira sözleşmesi kiracı lehine tapuya şerh edilmemiş olmalıdır: Bu davanın kabul edilebilmesi için bir diğer şart da kira sözleşmesinin kiracı lehine tapuya şerh edilmemiş olmasıdır. Şayet kira sözleşmesi tapuya şerh edilmiş ise bu durumda yeni malik kira sözleşmesine katlanmak zorunda kalacaktır.
• Yeni malikin veya malikin eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı hasıl olmalıdır: Açılan tahliye davasının kazanabilmesi için bir diğer şart da bir ihtiyacın varlığıdır.
• Yeni malik, 1 ay içerisinde bildirimde bulunmalı ve 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açmalıdır: Açılan tahliye davasının kabul görmesi için bir diğer şart da bu sürelere riayet edilmesidir.

Şayet bu şartlar oluşmamış ise bu durumda tahliye talep edilemeyecektir. Böyle bir durumda malik, kira bedelinden memnun olmadığı takdirde dilerse kira bedelinin tespiti davası açabilir.

“İhtiyaç” Nasıl Bir İhtiyaç Olmalıdır?

Yargıtay’ın istikrarlı içtihatlarında da kabul edildiği üzere konut veya işyeri ihtiyacı, samimi ve gerçek olmalıdır. Bu ihtiyaç aynı zamanda zorunlu olmalı ve devamlılık arz etmelidir. Dolayısıyla davanın açıldığı tarihte var olan bir zorunluluk, dava devam ederken de var olmalıdır [2]. Nitekim Bu hususta Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/7751 E., 2019/493 K. Sayılı kararında [3] :

“… İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir…”

Şeklinde karar vermiştir.

Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?

Yeniden kiralama yasağı, Türk Borçlar Kanunu‘nun 355. Maddesinde düzenlenen, kiraya verenin kötü niyetli davranmasını önlemeye yönelik bir müessesedir. Bu müessese, kanunda şu şekilde düzenlenmektedir:

“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Dolayısıyla, ihtiyaç sebebiyle tahliye yoluna başvuran yeni malik, haklı bir sebep olmadığı takdirde üç yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Şayet kiralarsa bu durumda eski kiracısına, eski kiracısının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Kiraya veren ancak haklı bir sebebin bulunması durumunda taşınmazı kiralayabilir. Kiraya verenin hastalanması, işten ayrılması, başka bir yere taşınması gibi durumlar haklı sebebe örnek teşkil etmektedir [4] . İşbu durumda kiraya veren öncelikle eski kiracısına taşınmazı tekrar kiralama teklifinde bulunmalı, eski kiracıdan red cevabı gelmesi halinde yeni bir kiracıya kiralamalıdır.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasında Davacı Ve Davalı

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında davacı, yeni maliktir. Bu davada davalı kiracıdır. Şayet kiralayanlar birden fazla ise kiralayanların arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunacaktır. Bu sebeple kiralayanlar ihtarnameyi birlikte göndermek ve davayı birlikte açmak zorundadırlar. Şayet kiraya veren vefat etmişse bu durumda da mirasçıların tümü tarafından ihtar gönderilmesi ve davanın da tüm mirasçılar tarafından açılması gerekecektir.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu husus, Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun [5] 4. Maddesinde düzenlenmektedir. Tahliye davasında yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak bu yetki kesin yetki değildir. Dolayısıyla davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa yerinde de dava açılabilecektir.

Yeni Malik Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davasını Ne Zaman Açabilir?

Yeni malik, kendisinin veya eşinin, altsoyunun, üstsoyunun, kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve zorunlu bir ihtiyacı bulunması durumunda kiracıya karşı gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Ancak bu davada sürelere riayet edilerek davanın açılması büyük bir önem taşımaktadır. Sürelere riayet edilmediği takdirde açılan gereksinim sebebiyle tahliye davası reddedilecektir. İşbu sebeple yeni malik;

• Taşınmazı iktisap ettikten sonra 1 ay içerisinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmelidir.
• Taşınmazı iktisap etme tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açabilir.

Yeni malik dilerse, gereksinim sebebiyle tahliye davasını sözleşme süresinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içerisinde de açabilecektir.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliyesi Davasına İlişkin Yargıtay Kararları

Bu davaya ilişkin olarak Yargıtay’ın benimsediği bazı görüşler vardır. Bu görüşler şunlardır:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/12476 E., 2014/2833 K. Sayılı Kararı [6] :

“… İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Olayımıza gelince; Davacı, davalıların kiracı olduğu taşınmazı yeni iktisap ettiğini belirterek kendi konut ihtiyacı nedeniyle 6570 sy’nın 7/d maddesi gereğince tahliyeye karar verilmesini talep etmiştir. Davacının, yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda iktisapdan itibaren 1 ay içinde davalı kiracılara ihtar tebliği tahliyeye karar verilmesi için yeterli değildir. İhtiyaç iddiasında bulunan davacı yeni malik ihtiyacın varlığını kanıtlamakla yükümlüdür. Mahkemece, davacı delilleri toplanarak yukarıdaki ilkede açıklandığı üzere davacının konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir…”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/5553 E., 2013/8991 K. Sayılı Kararı [7] :

“…Davacı önceki malikin halefi sıfatı ile açtığı davada, davaya konu taşınmazı 16/05/2007 tarihinde satın aldığını bildirerek mermer atölyesi olarak kullanmak üzere taşınmaza ihtiyacı olduğunu belirterek tahliyeyi istemektedir. Mahkemece, mahallinde yapılan keşif sırasında beyanları alınan davacı tanıklarının taşınmazın mermer atölyesi işletmeye uygun olduğu yönündeki beyanları dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmiş ise de dava konusu taşınmazın tapuda konut olarak kayıtlı olduğu görülmektedir. Konut niteliğindeki taşınmazın işyeri olarak kullanılması mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmiş olması doğru değildir…”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/11981 E., 2013/15525 K. Sayılı Kararı [8] :

“…Dava şirket ihtiyacına bağlı olarak açılmıştır. Davacı şirket kiralananda küçük ev aletleri ve beyaz eşya satışı yapacağını bildirerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davacı ticari şirket olmakla kiralananda yapılacak işin şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerekir. Şirket ana sözleşmesinde yer almayan bir konuda şirketin ihtiyacının varlığından söz edilemez… “

Kaynakça

[1] Türk Borçlar Kanunu, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, Erişim Adresi: www.mevzuat.gov.tr , Erişim Tarihi: 10.02.2025.

[2] YAVUZ, Nihat: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt (2. Baskı). Adalet Yayınları, Ankara 2015.

[3] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/7751 E., 2019/493 K. Sayılı Kararı, Dejure AI, Erişim Adresi: www.dejure.ai , Erişim Tarihi: 10.02.2025.

[4] ZEVKLİLER, Aydın/GÖKYAYLA, Emre: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (17. Bası). Turhan Kitabevi, Ankara 2018.

[5] Hukuk Muhakemeleri Kanunu, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, Erişim Adresi: www.mevzuat.gov.tr , Erişim Tarihi: 10.02.2025.

[6] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/12476 E., 2014/2833 K. Sayılı Kararı, Dejure AI, Erişim Adresi: www.dejure.ai , Erişim Tarihi: 11.02.2025.

[7] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/5553 E., 2013/8991 K. Sayılı Kararı, Dejure AI, Erişim Adresi: www.dejure.ai , Erişim Tarihi: 11.02.2025.

[8] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/11981 E., 2013/15525 K. Sayılı Kararı, Dejure AI, Erişim Adresi: www.dejure.ai , Erişim Tarihi: 11.02.2025.

Geçmiş Makalelerimiz

• 5607 Sayılı Kanuna Göre Kaçakçılık Suçu ve Cezası (2026)
  Kaçakçılık suçu, uygulamada sıkça karşılaşılan ve tartışılan bir suç tipidir. Ülkelerin ekonomik egemenliklerini korumak, vergi kayıplarını önlemek ve piyasa dengesini sağlamak amacıyla gümrük sahalarında sıkı
• Afyon Ağır Ceza Avukatı
  Ağır ceza davaları, bireylerin özgürlüklerini doğrudan etkileyen, hayati öneme sahip ceza yargılamalarını kapsar. Bu tür davalarda yapılacak en küçük bir hata dahi kişinin özgürlüğünden, itibarından
• Afyon Boşanma Avukatı
  Afyon boşanma avukatı, Afyonkarahisar’da açılan boşanma davalarında müvekkillerini en iyi biçimde temsil etmektedir. Afyon çekişmeli boşanma avukatı, yalnızca boşanma davası ile ilgilenmemektedir. Boşanma davasının yanında
• Afyon Miras Avukatı
  Miras hukuku, aile içi ilişkilerin en hassas ve karmaşık hale geldiği alanlardan biridir. Bir yakınınızın vefatı sonrasında mal paylaşımı, mirasın reddi, vasiyetnamenin geçerliliği ya da
• Anlaşmalı Boşanma Protokolü Nasıl Hazırlanır? (2026)
  Evlilik birliğini sona erdirmek isteyen eşler için en hızlı yol anlaşmalı boşanmadır. Bu sürecin en önemli aşaması bir protokol hazırlamaktır. Doğru hazırlanan bir metin, tarafları