Kiracının, konut ihtiyacı sebebiyle tahliyesi davası; değişen ekonomik koşullarda oldukça mühim hale gelmiş bir davadır. Bu makalemizde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtarname süresini, ihtiyaç nedeniyle tahliyenin şartlarını, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davasını, bu davaların şartlarını, yeni malikin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davasını, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye Yargıtay kararlarını ve sair hususları inceleyeceğiz.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin ya da kiraya verenin yakınının konut ihtiyacının doğması sebebiyle kiracıya açtığı tahliye davasıdır. Bu dava; Türk Borçlar Kanunu‘nun [1] 350 ila 351. Maddelerinde düzenlenmiştir. Kiraya veren, samimi ve gerçek bir konut ihtiyacı duyuyorsa bu durumda kiracının tahliyesini talep edebilecektir.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?
Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davasının açılması için birtakım şartlar vardır. Bu davanın şartları şunlardır:
Konut İhtiyacının Samimi ve Gerçek Olması Ne Anlama Gelmektedir?
Konut ihtiyacının samimi ve gerçek olması, kiraya verenin gerçekten konuta ihtiyaç duyması anlamına gelecektir. Yani kiraya veren sırf kira fiyatları arttığı için, konutu yeniden kiralamak amacı ile bu davayı açamaz. Bu ihtiyaç zorunlu bir nitelikte olmalıdır.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliyede Fesih ve İhbar Süreleri Nedir?
Konut ihtiyacı nedeniyle tahliyede fesih ve ihbar süreleri sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişmektedir. İşbu sebeple fesih ve ihbar sürelerini iki ayrı başlıkta inceleyeceğiz.
1- Belirli Süreli Sözleşmelerde Fesih ve İhbar Süresi Nedir?
Belirli süreli sözleşmelerde sözleşmenin bitim tarihinden ihbar veya bildirime gerek olmadan süre bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açılabilecektir. Ancak TBK m. 353 gereğince kiraya veren bir aylık sürede dava açmamış ve dava açacağını bildirmişse dava açma süresi bir yıl için uzayacaktır. Yeni malikin dava açma süresini ise ileride inceleyeceğiz.
2- Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih ve İhbar Süresi Nedir?
Belirsiz süreli sözleşmelerde kira sözleşmesinin başladığı tarihten itibaren 6 aylık kira dönemleri göz önüne alınır. 6 Aylık kira dönemlerinin sonuna gelmeden 3 ay önce bildirim yapılmalıdır. Ve 6 aylık kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Yeni malikin dava açma süresini ise ileride inceleyeceğiz.
Konut İhtiyacı Sebebiyle Tahliyede İhtarname Çekilmesi Şart Mıdır?
Belirli süreli kira sözleşmesinde ihtarname şart değildir. Ancak belirsiz süreli sözleşmede ihtarname şarttır.
Yeni Malikin Konut İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Talebi Nasıl Yapılır?
Yeni malikin konut ihtiyacı sebebiyle tahliye talebi, TBK’nun 351. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde gereğince yeni malik; kendisinin, eşinin, altsoyu veya üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı doğduğu takdirde, taşınmazın satın alındığın tarihten itibaren 1 ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek 6 ay sonra tahliye davası açar. Bu 6 aylık süre, taşınmazın satın alınma tarihinden itibaren başlamaktadır. Ancak yeni malik dilerse kira sözleşmesinin bitim tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı dava ile tahliye talep edebilecektir. Bu hakkını kullanan yeni malik ihtarname çekmeli ve verdiği ihtar süresine uymalıdır.
Yeni Malikin Tahliye Talebinin Şartları Nelerdir?
Bu şartlar şunlardır;
Konut İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları
Yazlık konut ihtiyacı da gerçek ve samimi bir konut ihtiyacı olarak kabul edilmelidir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/8982 E., 2014/9676 K.) [2] :
“…Dinlenen davacı tanıklarının; davacının emekli olup Çeşme’de çocukları ile birlikte oturmak için taşınmazı yazlık amaçlı kullanmak için satın aldığına yönelik beyanlarına göre ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu anlaşılmaktadır. Dosyada mevcut deliller karşısında davacının yazlık konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir… “
Daha önce kira bedelinin artırılmasının talep edilmiş olması, tek başına ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığı anlamına gelmez. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/966 E., 2015/6001 K.) [3] :
“…Mahkemece her ne kadar davacının damadının dava açıldıktan sonra tayininin çıktığı ve dava açılmadan önce kira bedelinin artırılması için ihtar çekildiğinden, davacı yönünden ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de; Kira ilişkisinin devamı süresince kira bedelinin artırılmasının istenmesi doğal olup, bu isteğin aleyhine değerlendirmek olanaksızdır. Kira bedelinin artırılması istemi tek başına ihtiyacın samimiyetsizliğini göstermez… “
Kiraya verenin kendisinin de kirada oturması, ihtiyacın samimi ve gerçek olduğunu göstermektedir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/2188 E., 2013/4985 K.) [4] :
“Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının, özellikle doktor olan oğlunun …merkezde kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken…”
Davacı konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlamakla yükümlüdür. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/814 E., 2012/4701 K.) [5] :
“…Davacı ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiş, ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayın pederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını bildirmiştir. Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil ibraz etmemiştir. Davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gerçek samimi, zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır…”
Kira hukuku ile ilgili diğer yazılarımıza buradan göz atabilirsiniz. Ayrıca konutta bir haksız işgal söz konusuysa ecrimisil davası gündeme gelecektir.
Kaynakça
[1] Türk Borçlar Kanunu, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, Erişim Adresi: https://www.mevzuat.gov.tr/ , Erişim Tarihi: 04.12.2024.
[2] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/8982 E., 2014/9676 Karar Sayılı Kararı, Yargıtay Karar Arama, Erişim Adresi: https://karararama.yargitay.gov.tr/ , Erişim Tarihi: 05.12.2024.
[3] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/966 E., 2015/6001 K. Sayılı Kararı, Yargıtay Karar Arama, Erişim Adresi: https://karararama.yargitay.gov.tr/ , Erişim Tarihi: 05.12.2024.
[4] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/2188 E., 2013/4985 K. Sayılı Kararı, Yargıtay Karar Arama, Erişim Adresi: https://karararama.yargitay.gov.tr/ , Erişim Tarihi: 05.12.2024.
[5] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/814 E., 2012/4701 K. Sayılı Kararı, Yargıtay Karar Arama, Erişim Adresi: https://karararama.yargitay.gov.tr/ , Erişim Tarihi: 05.12.2024.