ECRİMİSİL DAVASI (HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI)

Ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, iyiniyete sahip olmayan zilyetin hak sahibinin talebi üzerine ödeyeceği bir tazminattır. Bu durumun temel sebebi haksız işgalın haksız fiil niteliğinde olmasıdır. Haksız işgal tazminatı davasının temel dayanağını da mülkiyet hakkı oluşturmaktadır. İşbu makalemizde ecrimisil davasına ilişkin şartlar, haksız işgal tazminatı davasında davacı ve davalı, haksız işgal tazminatı davasındaki intifadan men kavramı, haksız işgal tazminatında zamanaşımı ve ispat gibi hususlar açıklanacaktır.

Haksız işgal tazminatı talep etmenin birtakım şartları vardır. Buna göre; davacının ecrimisil, yani haksız işgal tazminatı talep edebilmesi için;

• • Taşınmaz ya da taşınır bir hak veya malın söz konusu olması,

• • Malik ya da hak sahibinin zilyet olmaması,

• • Taşınmaz ya da taşınır malı kullanan kişinin haksız ve kötüniyetli zilyet olması,

• • Bu haksız işgal sebebiyle malik ya da hak sahibinin zarar görmesi gerekmektedir.

Haksız işgal tazminatı davasında bir ön koşul olarak intifadan men şartı bulunmaktadır. Haksız işgal tazminatı talep edilebilmesi için kural olarak diğer paydaşın intifadan men edilmesi, diğer bir deyişle davaya konu olan taşınmazdan yararlanmasının yasaklanması gerekmektir. İntifadan menin en çok rastlanılan örneği, paydaşlardan birinin diğer paydaşa noter aracılığıyla ihtarname göndermesidir. Böylelikle ihtarname gönderen paydaş, ilgili taşınmazdan ya da taşınırdan yararlanmasına müsaade etmediğini diğer paydaşa bildirmiş olur. İntifadan men hususuna ilişkin olarak, davacı tanıklarının intifadan menin gerçekleşip gerçekleşmediğine ilişkin beyanları dinlenilmeden hüküm verilemez. İntifadan men şartını mahkeme re’sen araştırır. Ayrıca intifadan men için herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Davacı, intifadan men şartının gerçekleştiğini tanık dahil her türlü delille ispatlayabilecektir.

Yargıtay Yerleşik İçtihatları ve Hukuk Genel Kurulu kararları uyarınca, kural olarak paydaşlar birbirine “ihtarname” (intifadan men) göndermeden ecrimisil isteyemez. Ancak Yargıtay’ın kabul ettiği şu özel durumlarda ihtarname şartı aranmaz ve doğrudan dava açılabilir:

1. Taşınmazın Doğal Ürün Getirmesi (Semere): Eğer arazide kendiliğinden yetişen veya kurulu bir düzenle meyve veren ağaçlar (çay, fındık bahçesi vb.) varsa, ihtar aranmaz.

2. Hukuki Semere Getiren Yerler: Taşınmaz, yapısı gereği kiraya verilerek gelir elde edilen bir yerse (dükkan, mağaza, kiradaki daire) ve işgalci paydaş burayı 3. kişiye kiraya verip parayı cebine atıyorsa, ihtar gerekmez.

3. Fiili Kullanımın İmkansızlığı: İşgalci paydaş, taşınmazın tamamını kaplamış ve diğer paydaşa kullanacak “bir karış yer” bile bırakmamışsa, ayrıca taşınmazın tamamında hak iddiası ve diğer paydaşların paydaşlığını inkârı varsa intifadan men şartı aranmaz.

4. Daha Önce Açılmış Davalar: Taraflar arasında daha önceden açılmış bir  “Ortaklığın Giderilmesi davası“, “Muris Muvazaası Sebebiyle Tapu İptali Ve Tescil Davası” veya “Elatmanın Önlenmesi” davası varsa, bu davalar ihtar yerine geçer.

5. Kamu Malı: Taşınmaz Hazine veya Vakıf malı ise ihtar aranmaz.

Haksız işgal tazminatı davasını, paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyetinde taşınmazdan yararlanamayan paydaş açar. Ancak burada davayı açacak olan paydaşın, payına karşılık olarak çekişmesiz bir şekilde kullandığı bir bölüm olmaması gerekir.

Davacı ecrimisil davasını, dava konusu taşınır yahut taşınmaz malı haksız olarak kullanan paydaşa karşı açar.Haksız işgal tazminatı davası esasen fiili olarak haksız müdahaleyi gerçekleştiren kişiye karşı açılmaktadır. Ancak kayıt maliki taşınmazı bizzat kullanmıyor ve başkasına kullandırıyorsa kayıt malikinin de sorumluluğu doğar.

Haksız işgal tazminatı davasında görevi mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun [1] 2. Maddesi uyarınca asliye hukuk mahkemesidir. Ecrimisil davasında yetki Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 16. Maddesi uyarınca haksız işgalin gerçekleştiği yer mahkemesi ya da zarar görenin yerleşim yeri mahkemesidir.

Arsa ve binalarda ecrimisil tazminatının hesaplanması için emsal kira sözleşmeleri göz önüne alınır. Bilirkişi ilgili taşınmazın bütün vasıfları detaylıca inceler. Yine bilirkişi, gerçekleşmesi muhtemel kira artış tutarlarını göz önüne alır. Bir tarım arazisine ilişkin ecrimisil tazminatı hesaplanırken arazinin verdiği ürünün dekar verim değeri, maliyeti, ürünün birim fiyatı gibi hususlar Tarım Müdürlüğünden sorularak net bir hesaplama yapılmalıdır. Bir tarım arazisi söz konusu olduğunda Haksız işgal tazminatı kira geliri üzerinden değil zirai gelir üzerinden yapılmalıdır. Nitekim Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2018/7638 E., 2021/148K.Sayılı kararında [2] özetle; “Dava dilekçesinde niteliğinin fıstıklık olduğu belirtilerek taşınmazın zirai geliri üzerinden hesaplanacak ecrimisile hükmedilmesi istendiği halde, Mahkemece taşınmazın kira geliri üzerinden hesaplanan ecrimisile hükmedilmesi doğru olmamıştır.” Şeklinde karar vermiştir.

Ecrimisil Bedeli ve Faiz Nasıl Hesaplanır? (Kritik Detay)

Ecrimisil, geriye dönük 5 yıllık istenebilir. Ancak burada hesaplama “şimdiki kira bedeli x 5 yıl” şeklinde yapılmaz.

Bilirkişiler, “Kademeli Hesaplama” yöntemini kullanır:

1. Her yılın kira bedeli, o yılın piyasa koşullarına göre ayrı ayrı belirlenir.

2. Faiz Başlangıcı: Ecrimisil davalarında faiz, dava tarihinden itibaren değil; her dönemin tahakkuk ettiği tarihten itibaren işletilir.

   • Örneğin: 2020 yılına ait ecrimisil bedeline 2020 yılının sonundan itibaren faiz işler. 2024 yılı bedeline ise 2024 sonundan itibaren faiz işler. Bu detay, alacağınız tazminat miktarını ciddi oranda artırır.

Haksız işgal tazminatı davasında zamanaşımı, Yargıtay’ın istikrarlı içtihatlarına göre dava tarihinden geriye doğru 5 yıldır.

Ecrimisil davasında yargılama harçları; hizmet karşılığında alınan giderlerdir. Haksız işgal tazminatı davasında yargılama harçları başvurma harcı ile karar ilam harcıdır. Ecrimisil davasında davacı; harcı, Harçlar Kanunu’nun  [3] 16. Maddesi uyarınca gayrimenkulün değeri ile talep olunan tazminat ve ecrimisil tutarı üzerinden öder.

,Ecrimisil davasında yasal faiz uygulanacaktır. Faiz başlangıç dönemleri her dönem için ayrı ayrı hesaplanır. Ecrimisil dava dilekçesinde talep edilen miktara dava tarihinden itibaren yasal faiz yürür. Islah edilen miktara ise ıslah tarihinden itibaren yasal faiz yürür.

İdare; zaman zaman bir taşınmazı kamulaştırmadan doğrudan taşınmazı işgal edebilmektedir. Bu durumda devlet; taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı devam etmesine rağmen malikin taşınmazı kullanım hakkı kısıtlar. Bu durum kamulaştırmasız el atmadır.

Kamulaştırmasız el atma gerçekleştiğinde taşınmaz maliki idareden haksız işgal tazminatı talep edebilecektir. İşbu durumda da davalı tarafından zamanaşımı def’inde bulunulduğu takdirde mahkeme; geriye dönük 5 yıllık ecrimisile hükmeder.

Türk Medeni Kanunu’nun [4] 194. Maddesi’nde aile konutu düzenlenmiştir. Aile konutu müessesesi; eşler arasında verilen boşanma kararının kesinleşmesi ile ortadan kalkar. Dolayısıyla mahkeme, ancak boşanma kararının kesinleşmesinden itibaren ecrimisile hükmeder. Zira boşanma kararı kesinleşmeden mezkur konut aile konutu niteliğini koruyacaktır. Ancak boşanma kararının kesinleşmesi ile doğrudan ecrimisil hakkı doğmaz. Haksız işgal tazminatı talep edecek olan eşin; eski eşinin konutta kalmasına muvafakat etmediğini ispatlaması gerekmektedir. Bu durumda örneğin boşanma kararı kesinleştikten sonra ihtarname çekildiyse ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren ecrimisile hükmedilecektir. Gayrimenkul hukuku ile ilgili diğer makalelerimize göz atmak isterseniz buraya [5] tıklayabilirsiniz.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Dava Dilekçesi Örneği

Bu dilekçe taslak niteliğindedir. Hak kaybı yaşamamak için mutlaka avukat desteği alınız.

………. NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI: [Adınız Soyadınız, T.C. Kimlik No] VEKİLİ: Av. Mustafa IŞIK DAVALI: [Haksız İşgalcinin Adı Soyadı] KONU: Fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla, şimdilik ….. TL Ecrimisil bedelinin kademeli yasal faiziyle tahsili istemidir.

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkilim ile davalı, …. adresindeki taşınmazda paydaştır.

2. Davalı, taşınmazın tamamını tek başına kullanmakta, müvekkilimin girişine ve kullanımına engel olmaktadır.

3. Taşınmaz, niteliği itibarıyla kendiliğinden gelir getiren (veya kiraya verilebilir) bir yer olduğundan İntifadan Men koşulu (İhtarname) aranmaksızın ecrimisil talep hakkımız doğmuştur. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yerleşik içtihatları).

4. Davalının bu kullanımı “kötüniyetli zilyet” sıfatıyla olduğundan, geriye dönük 5 yıllık haksız işgal tazminatının ödenmesi gerekmektedir.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davanın kabulü ile, bilirkişi marifetiyle hesaplanacak ecrimisil bedelinin, her dönem için tahakkuk tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini vekaleten talep ederim.

Davacı Vekili Av. Mustafa IŞIK

Kaynakça

 [1] Hukuk Muhakemeleri Kanunu, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, Erişim Adresi: https://www.mevzuat.gov.tr/ , Erişim Tarihi: 17.09.2024.   

[2] Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2018/7638 E., 2021/148K Sayılı kararı, Yargıtay Karar Arama, Erişim Adresi: https://karararama.yargitay.gov.tr/ , Erişim Tarihi: 17.09.2024            

[3] Harçlar Kanunu, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, Erişim Adresi: https://www.mevzuat.gov.tr/ , Erişim Tarihi: 17.09.2024.

[4] Türk Medeni Kanunu, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, Erişim Adresi: https://www.mevzuat.gov.tr/ , Erişim Tarihi: 19.11.2024.  

[5] Gayrimenkul Hukuku Arşivleri , Av. Mustafa Işık , Erişim Adresi: https://www.mustafaisik.av.tr/category/gayrimenkul-hukuku/ , Erişim Tarihi: 20.11.2024.