Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-İ Şuyu)

Birden fazla kişinin aynı mala sahip olması, mülkiyet hukuku açısından karmaşık bir durum yaratmaktadır. Zira hissedarlar, malın kullanımı veya satışı konusunda her zaman uzlaşamamaktadır. Türk Medeni Kanunu, bu çözümsüzlüğü bitirmek için ortaklığın giderilmesi davası yolunu düzenlemektedir. Halk arasında izale-i şuyu olarak bildiğimiz bu dava, mülkiyet krizlerini kesin olarak sona erdiren bir çözüm yoludur.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti altındaki mallarda ortaklık durumunu bitiren hukuki yola ortaklığın giderilmesi davası adı verilmektedir. Hakim, bu dava ile paydaşlar arasındaki hukuki bağı tamamen koparmaktadır. Mahkeme ortaklığı ya malı fiziksel olarak bölerek ya da satarak sona erdirmektedir. İşbu dava; inşai (yenilik doğuran) bir davadır. Zira davanın sonucunda yeni bir hukuki durum ortaya çıkmaktadır.

İzale-i Şuyu Davasının Hukuki Özellikleri

İzale-i şuyu davası birtakım hukuki özelliklere sahiptir.

• Çekişmesiz Yargı Niteliği: Bu davada kazanan veya kaybeden taraf bulunmaz. Hakim, her paydaşın menfaatini eşit korumaktadır.
• Mecburi Dava Arkadaşlığı: Davayı açan kişi tüm ortakları davaya dahil etmelidir. Bir hissedarı bile dışarıda bırakamazsınız. Bir paydaş vefat etmişse, onun mirasçılarının da davaya eklenmesi gerekmektedir.
• Çift Taraflı Hak Sağlaması: Davalı ortak da mahkemeden taleplerde bulunabilir. Örneğin davacı satış isterken, davalı ortak malın aynen bölünmesini talep edebilir.

Hangi Mülkiyet Türlerinde Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilirsiniz?

Ortaklığın giderilmesi davası iki farklı mülkiyet türünde karşımıza çıkar:

1. Paylı Mülkiyet: Tapu kaydında her ortağın hisse oranı bellidir. Ortaklar kendi payları üzerinde tasarruf hakkına sahiptir.

2. Elbirliği (İştirak Halinde) Mülkiyet: Ortakların belirli bir pay oranı yoktur. Miras kalan mallar kural olarak elbirliği mülkiyetine tabidir. Mirasçılık durumunuzu belgelemek için öncelikle Veraset İlamı Nasıl Alınır rehberimizi okuyabilirsiniz. Veraset ilamının alınmasının ardından ortaklığın giderilmesi süreci başlayacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Şartı (2026 Güncel)

7445 sayılı Kanun, ortaklığın giderilmesi davası süreçlerini doğrudan etkileyen büyük bir reform getirmiştir. Kanun koyucu, bu değişiklik ile izale-i şuyu davasında arabuluculuğa başvurmayı zorunlu hale getirmiştir. Artık dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorundasınız. Arabulucuya gitmeden mahkemeye başvurursanız, hakim davanızı usulden reddecektir.

Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?

Taraflar uzman bir arabulucu eşliğinde toplantı yapacaktır. Uyuşmazlığı mahkemeye taşımadan çözme imkanı ararlar. Bu süreç uzun yargılamayı ve masrafları azaltmayı, taraflar arasındaki uyuşmazlığı mahkemeye taşımadan çözmeyi hedeflemektedir. Taraflar malı kimin alacağı konusunda anlaşırsa “Arabuluculuk Anlaşma Belgesi” imzalayacaklardır. Bu belge mahkeme kararı (ilam) niteliği taşımaktadır. Şayet ortaklar anlaşamazsa arabulucu “anlaşamama son tutanağı” düzenler. Davanızı, bu tutanakla birlikte açabilirsiniz.

Kimler İzale-i Şuyu Davası Açabilir?

Mal üzerinde pay sahibi olan her ortak tek başına ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptir. Pay oranının büyüklüğü dava hakkınızı etkilemez. Yüzde bir hissesi olan bir paydaş bile izale-i şuyu talep edebilecektir. Davayı açan kişi “davacı” olur. Tapuda kayıtlı diğer hissedarlar ise dosyada “davalı” sıfatını alır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Ortaklığın giderilmesi davası her zaman Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Malın değeri bu görevi değiştirmez. Yetkili mahkeme ise davanın konusuna göre değişir. Dava konusu ev, arsa veya tarla ise, davayı mutlaka taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açmalısınız. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Mahkeme Ortaklığı Nasıl Giderir?

Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi dosyayı detaylıca inceler. Hakim uyuşmazlığı çözmek için keşif yapar ve uzman bilirkişilerden rapor ister. Mahkeme ortaklığı iki ana yöntemle bitirir:

1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Hakim öncelikle malın fiziksel olarak bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Bu yönteme aynen taksim adını veriyoruz. Aynen taksim kararı için şu şartları aranmaktadır:

• Malın yapısı ve niteliği bölünmeye uygun olmalıdır.
• Bölünme malın değerini aşırı (fahiş) düşürmemelidir.
• Tarım arazilerinde Tarım İl Müdürlüğü, arsalarda ise belediye imar kuralları bölünmeye izin vermelidir.

Hakim bölünen parçaları hissedarlara dağıtır. Parçalar arasında değer farkı çıkarsa, hakim eksik değeri para (ivaz) ekleyerek dengeleyecektir.

2. Satış Suretiyle (İhale Yoluyla) Ortaklığın Giderilmesi

Malın fiziksel bölünmesi imkânsızsa hakim satış kararı verecektir. Örneğin tek bir apartman dairesini fiziken bölemezsiniz. Hakim aynen taksim talebini reddeder ve malın açık artırma (ihale) yoluyla satılmasını emreder. Bu durumda mal satışa çıkacaktır, ayrıca ortakların da ihaleye girmesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Hisseli Mallarda İhale (Satış) Süreci Nasıl İşler?

Satış kararı kesinleştiğinde satış memurluğu devreye girer. Memurluk, satış işlemini İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütür.

1. Kıymet Takdiri : Uzman bilirkişiler malın güncel piyasa değerini hesaplayacaktır. Ayrıca bu fiyata itiraz edebilirsiniz.
2. Açık Artırma (İhale) : İcra dairesi malı belirlenen değer üzerinden açık artırmaya çıkarır.
3. Bedelin Paylaştırılması : İcra dairesi malı en yüksek teklifi verene satacaktır. Satış masraflarını düşer ve kalan parayı ortaklara payları oranında dağıtacaktır.

Ortaklar mahkemede anlaştığı takdirde, ihalenin “sadece ortaklar arasında” yapılmasını hakimden isteyebilir. Bu durumda dışarıdan kişiler ihaleye katılamaz. Ancak bunun için bütün ortakların onayı gerekmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer ve Masrafları Kim Öder?

Ortaklığın giderilmesi davası süresi her dosyada değişir. Dosyadaki ortak sayısı yargılama süresini doğrudan belirlemektedir. Tebligatların ortaklara ulaşma hızı davanın gidişatını etkiler. Dava açarken harç ve gider avansını davacı öder. Ancak yargılama bittiğinde mahkeme, tüm masrafları paydaşlardan hisseleri oranında tahsil edecektir.

Süreçte Dikkat Etmeniz Gereken Diğer Davalar

Ortaklığın giderilmesi davası sürerken paydaşlar arasında başka sorunlar doğabilir.

• Bir paydaş evi yıllarca tek başına kullandıysa, ondan Ecrimisil Davası ile kullanım bedeli talep edebilirsiniz.
• Şayet malların tamamı ya da bir kısmı kaçırılmışsa bu durumda Muris Muvazaası Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası açmalısınız.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Ortaklığın giderilmesi davası açarken şu hatalardan kaçınmalısınız:

• Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açmak.
• Vefat eden ortakların mirasçılarını davaya eklememek.
• Bilirkişinin belirlediği düşük satış fiyatına zamanında itiraz etmemek.

Sık Sorulan Sorular

Ortaklığın Giderilmesi Davası Dilekçe Örneği

Aşağıdaki dilekçe örneği genel bilgilendirme amacı taşır. Her taşınmazın imar durumu, mirasçı yapısı ve arabuluculuk süreci farklıdır. Davanızı mutlaka bir uzman yardımıyla açmalısınız.

[NÖBETÇİ] SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI : [Adınız, Soyadınız, T.C. Kimlik Numaranız ve Adresiniz]

VEKİLİ : Av. Mustafa Işık

DAVALILAR : [Tapuda kayıtlı diğer tüm ortakların adları ve adresleri]

KONU : Taşınmazlar üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesi (İzale-i Şuyu) talebimizdir.

AÇIKLAMALAR :

1. Dilekçe ekinde sunduğumuz tapu kayıtlarında gördüğümüz üzere, [İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel] konumunda bulunan taşınmaz üzerinde müvekkil ve davalılar hissedardır.
2. Taşınmazın kullanımı ve paylaşımı konusunda müvekkil ile diğer hissedarlar uzlaşma sağlayamamıştır.
3. Zorunlu dava şartı olan arabuluculuk kurumunu işlettik. [Arabuluculuk Dosya No] numaralı dosya kapsamında yaptığımız görüşmeler sonucunda “anlaşamama son tutanağı” düzenlenmiştir (Tutanak ektedir).
4. Dava konusu taşınmazın imar durumunu ve yüzölçümünü dikkate aldığımızda aynen taksimi hukuken mümkün değildir. Bu nedenle taşınmaz üzerindeki ortaklığın ihale yoluyla satılarak giderilmesini talep ediyoruz.

HUKUKİ NEDENLER : TMK, HMK, İİK, HUAK ve ilgili tüm mevzuat.

DELİLLER : Tapu kayıtları, Veraset ilamları (gerekirse), Arabuluculuk son tutanağı, Keşif, Bilirkişi incelemesi ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM : Açıkladığımız nedenlerle davamızın kabulüne, taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin paydaşlara hisseleri oranında yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygıyla arz ve talep ederim.

Davacı Vekili Av. Mustafa IŞIK (İmza)

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, gayrimenkuller üzerindeki mülkiyet uyuşmazlıklarını bitiren en güçlü yoldur. Yeni getirdiğimiz arabuluculuk şartı, paydaşlara masrafsız bir uzlaşma zemini sunar. Mahkeme aynen taksim veya satış kararı ile malı ekonomiye kazandırır. Ancak ihale süreçlerini ve değer tespitini çok dikkatli yönetmelisiniz. Ortaklığın en adil ve karlı şekilde bitmesi için süreci hukuki kurallara tam uyarak ilerletmelisiniz.