İhalenin Feshi Davası: Şartları, Sebepleri ve Dava Süreci (2026)

İhalenin feshi davası; icra dairesi tarafından gerçekleştirilen taşınır veya taşınmaz ihalesinin, kanuna aykırılık veya usulsüzlük iddialarıyla icra mahkemesi tarafından iptal edilmesini sağlayan şikayet yoludur. İcra müdürlükleri tarafından yapılan satışlar, borçlunun malvarlığının paraya çevrilmesini sağlamaktadır. Ancak bu süreç her zaman hukuka uygun işlememektedir. İhale sürecinde usulsüzlük yapıldığında devreye ihalenin feshi davası girecektir. Bu dava, mağduriyetleri önleyen önemli bir denetim mekanizmasıdır.

İhalenin Feshi Davası Nedir?

İhalenin feshi davası, icra veya iflas dairesince yapılan satışın iptalini sağlayan hukuki yoldur. İhale sürecinde hukuka aykırı işlemler yapılabilmektedir. İşte bu durumda ilgililer, ihaleyi yargı önüne taşıyacaktır. Mahkeme usulsüzlük tespit ederse ihaleyi iptal edecektir. Böylece mülkiyetin haksız şekilde el değiştirmesi engellenmektedir. Bu dava, İcra Ve İflas Kanunu‘nun 134. Maddesinde düzenlenmektedir.

İhalenin Feshi Davasının Hukuki Niteliği

Uygulamada “ihalenin feshi davası” olarak adlandırılmaktadır. Ancak hukuki niteliği itibarıyla bu bir dava değildir. Teknik anlamda icra mahkemesine yapılan bir “şikayet” başvurusudur. Ayrıca ihalenin feshi kararı, bozucu yenilik doğuran bir karardır. Zira mahkeme fesih kararı verirse, ihale geçmişe etkili olarak ortadan kalkacaktır. Dolayısıyla satış işlemi hiç yapılmamış olarak kabul edilecektir.

İhalenin Feshi Davası Hangi Durumlarda Gündeme Gelir?

İhalenin feshi, satış sürecinde kanunun emredici kurallarına uyulmadığında gündeme gelecektir. İcra dairesinin hatalı işlemleri buna yol açmaktadır. İhaleye katılanların hileli davranışları da fesih nedenidir. Dolayısıyla borçlunun veya alacaklının menfaatinin zedelenmesi durumunda bu dava söz konusu olacaktır. Zira ortada somut bir usulsüzlük olmalıdır.

İhalenin Feshi Sebepleri Nelerdir?

İhalenin feshi sebepleri kanunda tek tek sayılmamıştır. Ancak akademik kaynaklar ve içtihatlar bu sebepleri dört ana grupta toplamaktadır:

1. İhaleye Hazırlık Dönemindeki Usulsüzlükler: Satış kararının alınmasından ihale gününe kadar yapılan hatalardır. Kıymet takdirinin usulsüz tebliğ edilmesi temel bir örnektir. Zira satış ilanının kanuna uygun yapılmaması ihale sonucunu doğrudan etkileyecektir.

2. İhalenin Yapılışı Sırasındaki Usulsüzlükler: İhale günü ve saatinde yapılan kurallara aykırılıklardır. Örneğin ihalenin ilanda belirtilen saatte başlamaması fesih sebebidir. Yine pey sürenlerin haksız yere engellenmesi de ihaleyi sakatlayacaktır. Ayrıca ihale bedelinin muhammen bedelin kanuni oranını karşılamaması da ihalenin iptaline sebebiyet verecektir.

3. İhaleye Fesat Karıştırılması: İhale alıcılarının veya üçüncü kişilerin hileli davranışlarıdır. İhaleye katılımın zorla veya tehditle engellenmesi ağır bir usulsüzlüktür. Dolayısıyla rekabet ortamının kasten bozulması ihalenin feshini gerektirmektedir.

4. Alıcının Esaslı Hataya Düşürülmesi: Alıcı, satılan malın nitelikleri konusunda yanıltılmış olabilir. İlan edilen özellikler ile malın gerçek durumu farklıysa fesih talep edilebilecektir. Bu durum borçlar hukukundaki hata kurallarına dayanmaktadır.

İhalenin Feshi Davasını Kimler Açabilir?

İhalenin feshi davasını herkes açamaz. Kanun, dava açabilecek kişileri sınırlı olarak saymaktadır. Kaynaklara göre bu kişiler şunlardır:

• Satış isteyen alacaklı.
• Borcu ödemekle yükümlü olan borçlu.
• İhaleye katılıp resmi olarak pey sürenler (teklif verenler).
• Satışa konu malın tapu siciline kayıtlı ilgilileri (irtifak hakkı sahipleri, ipotek alacaklıları vb.). Bu kişiler dışındaki üçüncü şahıslar ihalenin feshini talep edemezler.

İhalenin Feshi Davası Hangi Sürede Açılır?

İhalenin feshi davası sıkı sürelere tabidir. Kural olarak, ihalenin feshi ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenmelidir. Yedi günlük süre hak düşürücü süredir. Ancak bazı istisnai durumlarda süre, ihale tarihinden itibaren başlamaz. Zira ilgili, fesih sebebini sonradan öğrenebilecektir. Özellikle tebligat usulsüzlüklerinde süre öğrenme tarihinden başlayacaktır. Yine de bu istisnai süre, ihale tarihinden itibaren bir yılı geçemez. Dolayısıyla bir yıl dolduktan sonra fesih talep edilemeyecektir.

İhalenin Feshi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhalenin feshi davasında görevli mahkeme İcra Mahkemesidir. Dolayısıyla başka bir mahkemede bu dava açılamayacaktır. Yetkili mahkeme ise ihaleyi gerçekleştiren icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesidir. Ancak talimatla yapılan satışlarda durum farklıdır. Talimat icra dairesinin ihaleyi yapması halinde, yetkili mahkeme talimat icra dairesinin bulunduğu yer mahkemesi olarak kabul edilecektir. Ancak bu husus, doktrinde ve içtihatlarda zaman zaman tartışma konusu olmaktadır.

İhalenin Feshi Davası Nasıl Açılır?

Dava, yetkili icra mahkemesine verilecek olan bir dava dilekçesi ile açılacaktır. Dilekçede fesih sebepleri açıkça ve somut olarak belirtilmelidir. Ardından mahkeme veznesine gerekli başvuru harcı ve gider avansı yatırılacaktır. Ayrıca ihalenin feshini isteyen kişi, iddialarını mahkemede ispatlamakla yükümlüdür. Kanunda belirtilen hallerde dava açarken teminat yatırılması da gerekebilmektedir. Zira Mevcut düzenlemeye göre:

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmi sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri: Teminat yatırma yükümlülüğünden muaftır.

Bu kişiler dışında kalanlar (pey sürmüş kişiler dahil): İhale bedelinin %5’i oranında teminat yatırmak zorundadır.

İhalenin Feshi Davasında Yargılama Süreci

İcra mahkemesi talebi duruşmalı olarak inceleyecektir. Zira ihalenin feshi davasında duruşma açılmadan karar verilemez. Ancak bu durumun bir istisnası vardır. Şayet dava, esastan değil usulden reddedilecekse bu durumda mahkeme, davayı duruşma açmadan reddedebilecektir. İlgililere duruşma günü tebliğ edilecektir. Mahkeme tarafların delillerini inceleyecektir. Gerekirse ilgili icra dosyasını celp edecektir. Ayrıca yargılama hızlı ve basit usulde yapılacaktır. Mahkeme duruşmada tanıkları dinleyecek ve varsa bilirkişi raporu aldıracaktır. Ardından davanın kabulüne veya reddine karar verecektir.

İhalenin Feshi Davasının Sonuçları

İhalenin feshi davasının sonuçları, fesih talebinin kabulü veya reddinde farklıdır. Mahkemenin kararı iki farklı şekilde sonuç doğurur.

Fesih Talebinin Kabulü: Mahkeme usulsüzlük bulursa ihaleyi feshedecektir. Karar kesinleştiğinde mülkiyetin ihale alıcısına geçişi, ortadan kalkacaktır.Alıcının ödediği ihale bedeli ise kendisine iade edilecektir. İcra dairesi, malın yeniden satışı için işlemlere baştan başlayacaktır.

Fesih Talebinin Reddi: Mahkeme iddiaları yerinde bulmazsa şikayeti reddedecektir. Dolayısıyla ihale hukuken geçerli hale gelecektir. Talep esastan reddedilirse, feshini isteyen kişiye ceza verilebilecektir. Bu ceza, ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasıdır. Bu cezanın sebebi, gereksiz ve kötü niyetli davaları önlenmesidir.

Taşınır ve Taşınmaz Satışlarında İhalenin Feshi Davası

İhalenin feshi hem taşınır hem de taşınmaz mallar için istenebilmektedir. Temel fesih kuralları ve yargılama usulü ikisi için de aynıdır. Ancak hazırlık aşamasındaki kurallar farklılık gösterecektir. Zira taşınmaz satışlarında ilan ve tebligat kuralları çok daha sıkıdır. Taşınmazın tapu sicilindeki kayıtları titizlikle incelenecektir. Ancak taşınırlarda süreç daha basit ve hızlı işleyecektir. Usulsüzlük iddiaları bu farklılıklara göre şekillenecektir.

Elektronik Satış ve İhale Sürecinde Fesih Sebebi İddiaları

Günümüzde icra ihaleleri büyük oranda elektronik ortamda (e-ihale) yapılmaktadır. Teklifler UYAP üzerinden verilmektedir. Gelişen teknolojiyle birlikte elektronik ihale sistemi yeni fesih sebepleri doğurmuştur. Sistemsel çökmeler nedeniyle teklif verilememesi bir fesih nedenidir. Yine portalda malın fotoğraflarının eksik veya hatalı yüklenmesi alıcıyı yanıltabilmektedir. Ayrıca elektronik sistemde rekabeti engelleyen yazılımsal sorunlar da mahkemece fesih sebebi olarak değerlendirilecektir.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Usulsüzlükler

İhalenin feshi davalarında bazı nedenler çok sık görülmektedir. İşte bu usulsüzlükler:

• Satış ilanının borçluya veya ilgililere usulüne uygun tebliğ edilmemesi.
• Kıymet takdir raporunun kesinleşmeden satışa geçilmesi.
• İlan edilen muhammen bedel ile malın gerçek değeri arasında fahiş fark olması.
• İhale saatlerine milimetrik olarak uyulmaması.
• Satış tutanağının icra müdürü tarafından eksik doldurulması.

İhalenin Feshi Davası ve Ceza Hukuku Boyutu

İhalenin feshi esasen bir icra hukuku yoludur. Amacı satışın iptalidir. Ancak ihale sürecindeki hileli davranışlar ceza hukuku kapsamında suç oluşturabilmektedir. İhale katılımcılarının tehdit edilmesi veya gizli anlaşmalar yapılması suçtur. Bu tür eylemlerde ihaleye fesat karıştırma suçu gündeme gelecektir. İhalenin feshi davası ile ihaleye fesat karıştırma aynı konu değildir. Birinde satış iptal edilmektedir ve hukuki bir yoldur. Ancak diğerinde failler cezalandırılacaktır. Öte yandan, ihale sonrasındaki ifa sürecinde de suç işlenebilmektedir. İşte bu ifa sürecindeki suçlar da edimin ifasına fesat karıştırma suçu olarak adlandırılmaktadır. Bu kavramlar birbirine karıştırılmamalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç

İhalenin feshi davası, icra satışlarındaki hukuka aykırılıkları denetleyen hayati bir kurumdur. Borçlunun ve alacaklının mülkiyet haklarını korumaktadır. Ayrıca ihalenin şeffaf ve rekabetçi ortamda yapılmasını teminat altına almaktadır. Dava süreci sıkı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere tabidir. Hatalı işlemler veya usulsüzlükler geri dönülemez kayıplara yol açabilecektir. Bu nedenle, ihalenin feshi sürecinin teknik hukuki kurallara tam uyumla ve dikkatle yürütülmesi şarttır.